ซื้อบ้านมือสองดีกว่าบ้านมือหนึ่งอย่างไร? : บ้าน บ้านมือสอง บ้านใหม่ ซื้อบ้าน ซื้อบ้านมือสอง ซื้อบ้านใหม่ บ้านมือหนึ่ง ซื้อบ้านมือหนึ่ง
posted on 31 Aug 2009 09:57 by properties
นอกจากนี้ ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา จนถึงปัจจุบัน มีผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก ต้องประสบปัญหาทางการเงิน ไม่สามารถชำระหนี้ได้ จึงถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับจำนอง และมีการขายทอดตลาดแก่ประชาชนทั่วไปโดยกรมบังคับคดีจำนวนมาก ในบางกรณี เจ้าของบ้าน จะทำการโอนบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ให้กับธนาคารเพื่อเป็นการ “ตีชำระหนี้” และมีบางกรณีที่ธนาคารเป็นผู้ประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายทอดตลาดมาเป็นของตนเอง ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้ “ธนาคารมีบ้านและที่ดินในครอบครอง” (Real estate owned – REO) จำนวนมาก รวมกันทุกธนาคาร มีหลายหมื่นหน่วย ซึ่งบ้านเหล่านี้ ถือว่าเป็นบ้านมือสองที่ธนาคารจะประกาศให้เช่าหรือขายต่อไป จึงเห็นได้ว่า ในปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัย เป็นตลาดของผู้ซื้อ เพราะผู้ซื้อมีโอกาสและทางเลือกในการซื้อบ้านกว้างขวางมากขึ้นทั้ง "บ้านมือหนึ่ง” ในโครงการที่เปิดตัวใหม่ และ "บ้านมือสอง" ทั้งที่เป็นบ้านเก่าและบ้านใหม่
ประเด็นคำถามของผู้ซื้อคือว่า เมื่อบ้านมีขายมากมายอย่างนี้ “จะเลือกซื้อบ้านในโครงการเปิดตัวใหม่ หรือซื้อบ้านมือสองดีกว่า” การที่จะตอบว่าซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองดีกว่ากัน ย่อมไม่อาจตอบได้อย่างชัดเจน เพราะขึ้นอยู่กับตัวบ้าน คุณภาพอาคาร การตกแต่ง ทำเล ราคา และความต้องการซื้อของผู้ซื้อเฉพาะราย ในอดีต คนไทยมักจะนิยมซื้อบ้านมือหนึ่ง อย่างไรก็ตาม บ้านมือสอง ก็มิใช่จะด้อยกว่าบ้านมือหนึ่งเสมอไป ยิ่งในสถานการณ์ที่ตลาดมีบ้านมือสองพร้อมขายอยู่จำนวนมาก ผู้ซื้อจึงมีโอกาส ที่จะเลือกซื้อได้บ้านดีและราคาถูกได้มาก และควรเปรียบเทียบข้อดีของบ้านมือสอง ในประเด็นที่สำคัญต่าง ๆ ดังนี้
1) ราคาบ้านในเรื่องราคาบ้านนั้น มีหลายกรณี ที่ผู้ซื้อบ้านมือสองมักจะมีโอกาสซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งค่อนข้างมาก ตัวอย่างเช่น
ในกรณีที่บ้านมือสอง อยู่ในโครงการบ้านที่กำลังขายอยู่ หรือโครงการที่สร้างเสร็จไม่นานนัก บ้านมือสองก็จะอยู่ในสภาพที่ใหม่โดยยังไม่มีคนอยู่ หรือมีการอยู่อาศัยแล้วไม่นานนัก ราคาบ้านแบบเดียวกันก็มักจะมีการขายต่อที่ถูกกว่าบ้านที่ซื้อจากเจ้าของโครงการโดยตรง ทั้งนี้ เพราะผู้ขายอาจมีความจำเป็นต้องขายในลักษณะ “ร้อนเงิน” ในลักษณะต่าง ๆ เช่น ต้องการเงินด่วนเพื่อใช้หนี้ เพื่อพยุงฐานะธุรกิจไม่ให้ล้มละลาย พ่อแม่ลูกหลานป่วยต้องการใช้เงินเป็นค่ารักษาพยาบาลด่วน หรือตนเองมีภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาก จนไม่สามารถผ่อนบ้านต่อได้ถึงขั้นที่ธนาคารต้องฟ้องร้องบังคับจำนอง เป็นต้น นอกจากนี้ ยังปรากฎว่า มีบางครั้งที่เจ้าของบ้านต้องการขายบ้านนั้นเป็นการด่วนในราคาที่ถูกโดยที่ตัวเองไม่มีปัญหาการเงิน แต่เพราะมีเหตุผลอื่น ๆ อีกมากมาย ตัวอย่างเช่น เห็นบ้านใหม่ในฝันที่ดีกว่าบ้านหลังที่ตนอยู่มากจึงต้องรีบขายเพราะอยากได้บ้านใหม่ หรือ ทะเลาะกับเพื่อนบ้านอย่างรุนแรง ก็อยากหนีไปให้พ้น ๆ ไปเสีย หรือต้องอพยพไปอยู่ต่างประเทศเป็นเวลานาน ดังนี้ เป็นต้น
ในกรณีที่ขายในราคาใกล้เคียงกันกับบ้านมือหนึ่ง แต่บ้านมือสองอาจมีการปรับปรุงตกแต่งเพิ่มเติม และมีเฟอร์นิเจอร์หรือของแถมอื่น ๆ ให้ผู้ซื้อด้วย
ในกรณีเป็นบ้านเก่าที่มีการเข้าอยู่อาศัยหลายปีแล้ว (ไม่สามารถเปรียบเทียบกับบ้านมือหนึ่งได้โดยตรง) ผู้ซื้อก็มีโอกาสซื้อบ้านได้ราคาถูกมากเป็นพิเศษ บางกรณี บ้านอยู่ในทำเลที่ดีมาก ราคาที่ดินอย่างเดียวก็เกือบคุ้มแล้ว เนื่องจากผู้ขายร้อนเงิน หรือไม่ทราบราคาซื้อขายตลาดที่เป็นจริง
ในกรณีที่มีการซื้อบ้านมือสองจากการขายทอดตลาด ทั้งโดยกรมบังคับคดีหรือสถาบันการเงิน ผู้ซื้อก็มีโอกาสประมูลซื้อได้ในราคาที่ถูกมากเป็นพิเศษ เช่นกัน เนื่องจากบ้านที่ตนต้องการ มีผู้เข้าสู้ราคาน้อย ในขณะที่การตั้งราคาเปิดประมูลเริ่มต้น ราคาต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก (เช่นกำหนดเพียง 50-80% ของราคาตลาดเท่านั้น)
2) ทำเลที่ตั้งโดยทั่วไป บ้านมือสอง โดยเฉพาะบ้านเก่ามักจะมีทำเลที่ตั้งที่ดีกว่าบ้านในโครงการที่เปิดตัวใหม่ เมื่อเทียบประเภทบ้านและขนาดใกล้เคียงกัน โดยบ้านเปิดใหม่มักจะมีการก่อสร้างที่ไกลออกไปตามลำดับ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรแบบบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากมูลค่าที่ดินในเขตใกล้เมืองที่หายากและราคาแพงมากขึ้น ในขณะที่บ้านมือสองจำนวนมากได้สร้างมาก่อนหลายปีแล้ว จึงมักจะอยู่ย่านธุรกิจใกล้ศูนย์กลางเมืองมากกว่า ดังนั้น "ทำเลที่ตั้ง" ที่สะดวกและประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และ "ที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน" จึงเป็นจุดเด่นที่สุดของบ้านมือสองที่เหนือกว่าบ้านในโครงการเปิดตัวใหม่ ดังนั้นหากผู้ซื้อหมั่นตรวจสอบข้อมูลหรือสำรวจบริเวณชุมชนใกล้ที่ทำงานอยู่เสมอ ก็อาจจะพบบ้านมือสองที่ดี ในทำเลที่เหมาะสมและอยู่ใกล้ที่ทำงานตามที่ต้องการได้
3) สภาพบ้านในขณะที่บ้านในโครงการเปิดตัวใหม่ ส่วนใหญ่แล้วจะมีการเปิดขายตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อจึงไม่สามารถเห็นสภาพบ้านที่ตนเองจะซื้อโดยแท้จริงได้ว่ามีการก่อสร้างดีมากน้อยเพียงใด นอกจากดูจากแบบแปลนหรือบ้านตัวอย่างเท่านั้น จึงเป็น “ความเสี่ยง” ประการหนึ่งของผู้ซื้อ เพราะบ้านที่สร้างเสร็จจริงอาจจะไม่ดี หรือสร้างไม่มีคุณภาพดังบ้านตัวอย่างที่เห็นก็ได้ ในส่วนบ้านมือสอง มีสภาพหลายลักษณะกว่าบ้านเปิดใหม่มาก โดยมีตั้งแต่บ้านใหม่เอี่ยมที่สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีการอยู่อาศัย จนกระทั่งบ้านที่มีการอยู่อาศัยแล้วปีสองปีจนถึงนับสิบ ๆ ปี จนบ้านมีสภาพเก่าคร่ำคร่าหรือเสื่อมโทรมมากแล้ว จุดเด่นของ “บ้านใหม่มือสอง” คือผู้ซื้อได้เห็นสภาพอาคารแล้ว และสามารถพิจารณาเปรียบเทียบกับบ้านมือหนึ่งได้ เพราะมีสภาพคล้ายกันนั่นเอง แต่กรณีการซื้อ “บ้านมือสองสภาพเก่า” ผู้ซื้ออาจต้องเอาใจใส่และต้องพิจารณามากเป็นพิเศษ โดยเฉพาะต้องดูว่าบ้านมี “สภาพเสื่อมโทรม” มากน้อยเพียงใด ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด ในกรณีนี้ผู้ซื้อควรอาศัย สถาปนิกหรือช่างก่อสร้างที่ชำนาญการ เพื่อช่วยประเมินค่าซ่อมแซมก่อนว่าหากต้องการปรับปรุงซ่อมแซมใหม่ตามที่ตนต้องการ จะต้องใช้เงินเท่าใด บวกกับราคาขายแล้ว ยังคุ้มหรือไม่ ในบางกรณีแม้ว่าบ้านจะเก่ามากแล้ว แต่บ้านอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมาก ราคาที่ดินสูง ดังนั้น หากปรับปรุงซ่อมแซมแล้วจะได้บ้านคุณภาพที่ดี และผู้ซื้อสามารถต่อรองราคาที่เหมาะสมได้ ก็น่าซื้อในกรณีที่บ้านมีอายุต่ำกว่า 5 ปี และมีการอยู่อาศัย มักจะพบว่าสภาพบ้านจะค่อนข้างใหม่ และบางหลัง อาจมีสภาพที่สมบูรณ์ยิ่งกว่าบ้านเปิดตัวใหม่อีก เพราะเจ้าของมักจะมีการต่อเติมเสริมต่อ หรือมีการปรับปรุงตกแต่งแล้ว เช่น ปูพรมปูปาเก้ ตกแต่งห้องน้ำด้วยสุขภัณฑ์อย่างดี มีแอร์ มีโทรศัพท์ หรือมีเฟอร์นิเจอร์พร้อม เป็นต้น ดังนั้น การซื้อบ้านมือสองเช่นนี้ ผู้ซื้อจึงอาจได้บ้านที่ตนพอใจชอบใจในราคาที่ถูกเป็นพิเศษก็ได้
มีบ้านมือสองบางประเภท ที่เจ้าของปล่อยร้าง หรืออยู่อาศัยเอง แต่ไม่สนใจปรับปรุงตกแต่งบ้าน ปล่อยให้บ้านมีสภาพที่ไม่น่าดู เช่น สีเก่า รั้วบ้านชำรุด มีหญ้าขึ้นรกสนาม แต่เนื่องจากอายุบ้านยังไม่มากนัก ความเก่าเป็นเพียงสภาพปรากฎภายนอก แต่สภาพโครงสร้างบ้านยังดี เมื่อผู้ซื้อตาถึง ซื้อมาในราคาที่ค่อนข้างถูกมาก แต่เมื่อปรับปรุงขัดสีฉวีวรรณใหม่ไม่มากนัก กลับปรากฎเป็นบ้านที่สวยงามประดุจบ้านใหม่ขึ้นมาได้
4) สภาพแวดล้อมของชุมชนบ้านในโครงการสร้างใหม่ มักจะมีสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ยังไม่พร้อมสมบูรณ์ บางครั้งมีการก่อสร้างต่อในเฟสสอง เฟสสาม ทำให้สภาพแวดล้อมในชุมชนไม่ดีนัก สภาพทั่วไปของโครงการใหม่ค่อนข้างจะแห้งแล้ง และร้อนระอุในหน้าร้อนเนื่องจากต้นไม้ที่ปลูกสองข้างทาง หรือในบริเวณบ้านของแต่ละคน ยังไม่โตเพียงพอ ตรงข้ามกับบ้านเก่าในชุมชนจัดสรรที่สร้างเสร็จเรียบร้อยมานานพอสมควรแล้วเช่น 3-4 ปี แล้ว ชุมชนค่อนข้างจะมีสภาพแวดล้อมที่เขียวด้วยต้นไม้ใบไม้ต่างๆมากกว่าบ้านในโครงการใหม่ และผู้ซื้อสามารถมองเห็นระบบสาธารณูปโภคต่างๆในชุมชนได้เป็นอย่างดีว่ามีสภาพกว้างใหญ่และ ดีเลวประการใด อย่างไรก็ตามมีบ้านมือสองจำนวนมาก ที่อยู่นอกชุมชนบ้านจัดสรร เป็นบ้านที่เจ้าของสร้างเองโดยไม่มีการขออนุญาตจัดสร หรือเป็นชุมชนเก่าที่เกิดขึ้นมานานแล้วอย่างค่อยเป็นค่อยไป บางครั้งถนนหนทางค่อนข้างจะเล็กแคบ ไม่ได้มาตรฐาน จนรถเข้าออกได้ไม่สะดวกนัก บ้านแต่ละหลังสร้างกันเอง ผสมผสานกันระหว่างตึกแถวบ้าง บ้านเดี่ยวบ้าง ดูระเกะระกะไม่เป็นชุมชนที่ดีในเชิงสภาพแวดล้อมนัก บ้านบางหลังก็อยู่ในพื้นที่ลุ่ม ถนนซอยอยู่ต่ำกว่าระดับถนนหลัก (เพราะถนนหลักอาจจะเพิ่งสร้างยกระดับในภายหลัง) น้ำท่วมขังได้ง่าย แต่หากไม่ดูในหน้าฝน ผู้ซื้อก็อาจละเลยลืมคิดถึงประเด็นนี้ไปได้
สภาพแวดล้อมนี้ มิได้หมายถึงเฉพาะสิ่งแวดล้อมทางกายภาพเท่านั้น หากรวมถึง “สภาพแวดล้อมทางสังคม” ด้วย ซึ่งได้แก่ เพื่อนบ้านเรือนเคียงและผู้อยู่อาศัยในชุมชนว่าเขาเป็นใคร เป็นคนกลุ่มไหน สำหรับการซื้อบ้านใหม่ในโครงการจัดสรร ผู้ซื้อมักจะไม่ทราบว่าใครเป็นผู้ซื้อบ้านที่ติดกับตน แต่บ้านมือสอง ผู้ซื้อสามารถสอบถามทำความรู้จักกับผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงได้ เพื่อหยั่งรู้ถึงอาชีพการงาน รสนิยม และอัธยาศรัยไมตรี ว่าเป็นประการใด สามารถจะพึ่งพาอาศัยเกื้อกันได้หรือไม่ หรือเมื่ออยู่ใกล้กันแล้วจะมีโอกาสเกิดปัญหากระทบกระทั่งกันได้หรือไม่ ในบางครั้งผู้ซื้อพบว่ามีผู้ขายบ้านมือสอง ที่อยู่ใกล้กับญาติพี่น้อง หรือเพื่อนสนิทมิตรสหายที่อยู่อาศัยมาก่อน ก็จะเป็นเงื่อนไขบวกประการหนึ่งในการตัดสินใจซื้อบ้าน
5) ความต้องการอยากได้บ้านที่อยู่ได้ทันทีหรือไม่
